Comprar una vivienda nueva

1 - El contrato de reserva :

Hasta si no es legalmente obligatorio, el contrato de reserva es una prática sistemática.  Exactamente no es un compromiso ya que usted perfectamente tiene el derecho a renunciar a la compra. Pero, a exepción de casos estrictamente definidos por la ley, usted perderá entonces el importe del depósito de garantía.

El contenido :

El contrato de reserva debe mencionar :
     - la superficie habitable aproximada,
     - El número de pieza principales y la naturaleza de las piezas secundarías (dependencias, servicios, etc..)
     - La situación en el edificio si se trata de una copropiedad

 - El precio preventivo de venta y las condiciones de revisión,

     - Un documento descriptivo de las calidades técnicas de la construcción (materiales utilizados, equipos, etc..)
     - La fecha prevista para la firma del contrato de compraventa definitivo.

La ausencia de una de estas menciones provoca la nulidad del contrato.

En ciertos casos, el vendedor debe también mencionar los préstamos que se compromete en hacerle obtener.

Naturalmente, nada impide al vendedor tomarles compromisos complementerios a los previstos por la ley . Desde que los seàn mencionados en el contrato de reserva, deberà obligatoriamente respetarlos. Y esto, hasta si no los menciona màs en el acto definitivo de venta. No se contente pues promesas orales sino hechas mencionarlos sobre el contrato de reserva. Ciertós promotores pueden así mencionar :

     - El plazo de entrega del bien,
     - El calendario de vencimientos de pago,
     - Un precio firme y defenitivo
     - Los préstamos que hay que obtener para financiar la adquisición, etc.

2 - El depósito de garantía :

Su importe es fijado con arreglo al plazo previsto entre la fecha del contrato de reserva y la firma del acto definitivo de venta. No puede sobrepasar los techos siguientes:
     - 5% del precio cuando el plazo es inferior a un año,

     - 2% si este plazo es comprendido entre un y dos años,

     - Más alla, ningún depósito de garantía puede serle pedido.

3 - La retractación :

La vez que usted firmo el contrato de reserva, envio por carta certificada, usted puede retractarse en el plazo de siete dias y recuperar su deposito de garantia.

Pasando este plazo, usted perderà esta suma si usted niega a firmar la escritura de venta definitiva. Salvo en un cierto numero de casos, previstos por la ley, particularmente si el vendedor no respeta los compromisos estipulados en el contrato de reserva.

A saber :
     - Cuando el vendedor no pudo obtener los préstamos prometido,
     - Cuando la escritura de venta definitiva no es firmada en los plazos,
     - Cuando la circunstancia o la calidad de la vivienda sufre une reduccion de valor superior a 10%. Esta reduccion puede afectar, por ejemplo criterios como la superficie, la naturaleza de los equipos y los elementos de decoracion, etc…).      - Cuando un de los equipos colectivo no està dando (ascensor, colector de basuras, jardin,etc.).
     - Cuando el precio de venta definitivo sobrepasa de màs de 5% el precio previsto.

4 - El contrato de compraventa :

El proyecto de contrato debe serle enviado por lo menos un mes anterior la fecha previsto para la firma. Un plazo que usted debe aprovechar para estudiar atentamente el contenido porque usted no podrà màs cambiar de opinion posteriormente.
El contrato de compraventa obligatoriamente debe contener la descripcion presica y definitiva de la vivienda y del edificio: plano, superficies, equipos  colectivos, etc.
     • Si se trata de una vivienda colectiva situada en un conjunto de varios edificios, debe obligatoriamente describir con puntualidad estos edificios vecinos. Usted podrà asi verificar que las construcciones futuras eventuales no corren peligro de degradar el entorno.    

 • Vous devez également avoir communication du règlement de copropriété pour être informé des éventuelles clauses qui limiteraient l’usage du bien (interdiction d’activités, etc.).

5 - El precio defenitivo :

El acto de compraventa debe naturalmente mencionar el precio de venta definitivo y las modalidades de pago escalonados. Usted deberà, enefecto, pagar su vivienda a medida que la terminicion de los trabajos.
Con porcentajes màximos :
     - 35% a màs a la terminacion de las fundaciones (20% para une casa individual),
     - 70% a màs a la postura "fuera de agua", es decir despues de la colocacion del tejado (45% para una casa individual),
     - 95% del precio a màs a la terminacion de los trabajos(85% para una casa individual).
Le quedarà pues pagar el 5% a la disposicion de la vivienda (15%para una casa individual).

Al momento de la firma de la escritura de venta, el precio es firme et definitivo. Il peut toutefois varier dans la limite de 70% de la variation de l’indice national du bâtiment. Mais cette possibilité d’indexation est de moins en moins fréquente.

6 - La fecha de entrega :

Nada obliga a precisarla en el contrato de reserva. Debe, en cambio, ser mencionada en la escritura de venta. Desgraciadamente, la ley admite una margen de aproximaccion importante(por ejemplo : « secundo semestro 2004 »).

Mieux vaut donc essayer d’obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l’insertion d’une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.
     • Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d’intempéries, de grève et des jours de retard dus à des cas de force majeure.
     • Dans tous les cas, si un retard important entraîne un préjudice, vous pouvez essayer d’obtenir de dommages intérêts auprès de la justice….

7 -Las garantías del comprador :

El contrato de compraventa debe obligatoriamente contener una garantia para el comprador, garantia que puede tomar varias formas.

La garantia de reembolso es concedida por un establecimiento financiero. En cas de défaillance, si le logement n’est pas achevé, l’acte est annulé et l’acheteur récupère l’intégralité des paiements effectués.
La garantie d’achèvement « extrinsèque » prévoit également l’intervention d’un organisme extérieur. Celui-ci s’engage à verser les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, au vendeur ou à l’acquéreur. Se trata pues de una garantia financiera.
La garantie d’achèvement « intrinsèque » traduit la bonne santé financière du promoteur concerné mais ne garantit pas, à proprement parler, le versement de fonds. Elle est mentionnée dans le contrat quand les fondations de l’immeuble sont achevées et que le financement de l’opération est assuré à 75 % par les fonds propres du promoteur, par les ventes et les crédits bancaires déjà confirmés (ou à 60% quand les fonds propres entrent à hauteur de 30% du financement). Elle est également mentionnée quand l’immeuble est hors d’eau et que le promoteur n’a pas encore utilisé de crédits bancaires.
 

Source : Droit-Finances.net <http://droit-finances.commentcamarche.net>